Bất động sản 2018: Cao cấp 'đóng băng', giá rẻ tồn tại?

Sau 2 năm thị trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng, năm 2018 doanh nghiệp đối mặt với nhiều khó khăn khi “vốn” bị siết. Nhiều chuyên gia cho rằng, đã đến lúc thanh lọc thị trường khi nhiều năm chủ đầu tư “tay không bắt giặc” dẫn đến rủi ro, nợ xấu cao trong hệ thống ngân hàng.

Phân khúc cao cấp sẽ bị ảnh hưởng vì siết vốn? Ảnh: Như Ý.

Theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36, từ năm 2018 Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng nghĩa việc các nhà băng phải “siết hầu bao” cho vay lĩnh vực BĐS. Việc này được các chuyên gia cảnh báo gây ảnh hưởng không nhỏ tới những ông lớn đầu tư BĐS phân khúc cao cấp và những loại hình mới như condotel (căn hộ khách sạn). Mới đây nhất, cơ quan này cũng đã có công văn yêu cầu các ngân hàng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng hạn chế tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Song song đó là giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng để đầu tư, kinh doanh BĐS.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà  tại buổi  hội thảo về thị trường BĐS cuối năm 2017 cho rằng, chưa có dấu hiệu quá bất thường nhưng khoảng cách cung - cầu giữa nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng với nhà ở xã hội đang quá xa nhau. Tuy nhiên, nếu thực hiện hết các dự án BĐS có khả năng cuối năm 2017 và đầu năm 2018, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp.

Cảnh báo “cán cân” BĐS đang lệch hẳn sang phân khúc hạng sang dù được Bộ Xây dựng và Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) liên tiếp đưa ra, nhưng trên thực tế đây là điều ít được giới đầu tư và doanh nghiệp quan tâm. Thực tế chứng minh, BĐS cao cấp vẫn có sự tăng trưởng rất lớn, nhiều dự án địa ốc hạng sang, du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu dư thừa. Trong khi phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên, dưới 1 tỷ đồng.

Về việc “thắt hầu bao” cho vay BĐS, TS Ngô Trí Long cho rằng, đây là động thái cần thiết và kịp thời. Vị chuyên gia này nhận định, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng hiện nay phát triển quá rầm rộ, tỷ lệ nghịch với đầu ra. Nếu không kiểm soát rủi ro thì vốn sẽ ứ đọng ở phân khúc này, gây ra hiện tượng nợ xấu. Vì vậy, việc ngân hàng điều chỉnh các tỷ lệ rủi ro cũng như hệ số cho vay như một cảnh báo, một “thẻ vàng” đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng cao cấp. Từ đây, khơi thông các dự án ở phân khúc dành cho người thu nhập trung bình, người nghèo.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng với việc hạn chế nguồn tín dụng vào BĐS, nhà đầu tư condotel hiện nay phải đối mặt với ít nhất 4 rủi ro gồm khả năng vay vốn hạn chế, lãi suất không thể dự báo, thu nhập ròng thấp hơn kỳ vọng và sự gián đoạn của dòng tiền thanh toán khoản vay tín dụng.

Theo ông Ánh, Thông tư 36 chính thức có hiệu lực, dòng vốn vào BĐS bắt đầu bị siết lại. Điều này được đánh giá là sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho những “ông trùm” đầu tư condotel.

Còn Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) khẳng định: phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường sẽ không bị ảnh hưởng khi bị siết tín dụng. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn và phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.

Theo báo cáo của CBRE, thị trường BĐS hiện nay vẫn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, việc giảm phụ thuộc vào vốn ngân hàng cần được doanh nghiệp chú trọng. Chia sẻ về vấn đề này,  Phó Chủ tịch HD Mon Holdings Nguyễn Anh Tuấn cho biết: “Hiện, chúng tôi đang triển khai 5 đến 6 dự án từ Hà Nội, Hạ Long cho đến TPHCM gồm phân khúc BĐS nhà liền kề biệt thự, chung cư cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng du lịch biển. Tuy nhiên,  chúng tôi dựa vào khả năng của mình và làm thật đầu tư thật, chứ không dựa quá nhiều vốn ngân hàng”.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi nguồn vốn tín dụng vào bất động sản bị siết lại, các doanh nghiệp có tiềm lực, uy tín và thương hiệu sẽ có các cơ hội để huy động từ các nguồn vốn khác, góp phần làm lành mạnh thị trường và củng cố niềm tin cho khách hàng. Những doanh nghiệp có các chỉ tiêu kinh doanh lợi nhuận tốt, có quỹ đất... vẫn đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay.